引領未來:大溫哥華區域局“城市飛地”模式的崛起

Coquitlam中心

June 6, 2019

摘自 Avison Young的2019年春季專題報告。

如前所述,Coquitlam市大部分的開發項目位于Lougheed-Burquitlam地區的本拿比/Coquitlam交界處附近。隨著常青線輕軌的啟用,Coquitlam中心的開發項目開始逐漸增多,在未來60年內分階段對其進行總體規劃,將越來越多的購物中心改造成為城市飛地模式。傳統上以工業為導向的Coquitlam南部地區,隨著Fraser Mills項目的開發,也將轉型為一個多用途社區。

開發商Beedie Living開發的Fraser Mills廠項目,自2008年Coquitlam市社區計劃通過以來,一直處于規劃階段。與大溫哥華區域局的許多總體規劃開發項目不同,該項目沒有直接就交通沿線選址,也缺乏配套的購物中心。在項目最新方案中,規劃了約94英畝的場地,包括了15座塔樓,多達4700套住宅單元,22.8萬平方英尺的商業用地,以及54.7萬平方英尺的工業用地。

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Coquitlam在2009年至2016年期間,Coquitlam中心經歷了一系列開發活動,建造了12座大樓,共2210套住宅單元。隨著常青線的增設,以及憑借林肯站得天獨厚的地理位置,越來越多的公交導向型開發項目將在在Coquitlam中心及鄰近地區開發。Morguard公司正著手對這片占地60英畝的土地進行規劃,計劃在未來60多年里分階段建成一個公交導向型的總體規劃社區。第一階段將對項目場地東北角方向開發一個占地16英畝的區域。開發項目周邊地區的規劃和建設,由包括Onni、Polygon、Marcon、Uniment homes和Ledingham McAllister在內的開發商負責。

在常青線啟用之際,滿地寶的公交導向型項目也同時啟動,其中最受關注的是Flavelle鋸木廠舊址重建項目。自2018年滿地寶市批準了一項OCP修正案后,該項目并未取得任何重大進展。

菲沙木廠

15 座住宅樓
4,700 套新建住宅單元
228,000 萬平方英尺商業辦公用地
54.7萬平方英尺工業用地

Coquitlam中心

住宅樓(待定)
新建住宅單元(待定)

城市飛地模式對大溫哥華區域局的意義

預計到2041年,將有100多萬人口遷入大溫哥華區域局,這使得住宅單元的供應量變得更加緊張,該地區也需要創造更多商業空間和就業崗位應對人口增長,此時,正是所謂的“城市飛地”在整個大溫哥華區域局內崛起的好時機。

隨著這些城市飛地的開發,在2014年至2015年期間,有超過數百套,有時甚至達數千套的住宅單元,以及大量的零售和辦公空間,陸續破土動工。這些飛地的開發在很大程度上(盡管不完全)受限于該地區天車(SkyTrain)軌道交通線網上的開發項目。項目建設通常分階段進行,在某些情況下,可能會延期10年甚至更久。造成此類項目延期的原因顯而易見。因為大溫哥華區域局是一個土地高度緊缺的市場,近年來,其土地價格在北美始終居于高位。住房價格仍然是大多數民眾最關心的問題。由于土地價格高昂,上世紀60年代興建的傳統型區域購物中心,在建設時多數以汽車為中心,停車場面積廣闊,隨后被地區公共交通系統整合,因此,可看作是未被開發的可開發土地資源。雖然衡量購物中心價值的傳統指標是基于每平方英尺的客流量和銷售額,但經開發商評估,認為其土地價值及再開發潛力日益增長,尤其是在大溫哥華區域局等土地緊缺的市場。

大溫哥華區域局及轄下城市鼓勵開發商沿著交通走廊開發項目,并允許開發商在長期作為商業零售樞紐(如地區商場)的地點開發更多項目。公眾的對此的反對意見并不多,反對程度遠遠沒有對那些位于或鄰近主要住宅區的填海造地項目的強烈。這些項目雖然規模巨大,但過程往往需要幾十年的時間,自2013年至2014年以來,這些項目的經濟效益被更多人了解,吸引了成熟私人和機構投資者大量可供配置資本的投入。溫哥華和本拿比等核心地產市場通常是開發商/投資者建設第一個社區項目的首選地,他們在這些地區收購商場更多用于開發社區,而非零售業態。這種開發模式已普及至大溫哥華區域局和卑斯省。

這些城市飛地,為城市規劃、先進政策和交通主張所倡導的人口密度,提供了指導意見。本專題報告重點介紹了一些開發項目,這些大型開發項目鄰近地產業主所持產業周圍,正在重新定義該地區城市結構,在深入了解后應能從中獲益。了解城市飛地模式的范圍和規模,可以讓開發商和商業地產業主/投資者做出決策,最終幫助改善這一土地受限市場的區域宜居性。這些城市飛地是2011年7月通過的大溫哥華區域局區域發展戰略《大溫哥華區域局2040:建設我們的未來》的具體體現。在未來,這些社區將作為區域規劃的典范,幾十年來這樣的規劃方式從未被公開討論,如今作為未來規劃藍圖,以滿足人口增長需求的同時,經濟和文化開發項目同樣得到發展。

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